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「中國商業地產年會」印力北京楊貴:如何把商

 9月11日,在由經濟觀察報主辦的第八屆(2018)中國商業地產年會上,印力北京城市商業公司副總經理楊貴表示,購物中心的投資價值是一個曲線增長的過程,這個過程中,資產是有形的,但價值是一個無形的概念,怎樣把有形資產的價值顯性化?如何解決機構投資人看不懂這個行業的難題?如何構建購物中心資產和資本管理體系?楊貴給出了自己的答案。
 
以下內容據楊貴演講整理:
 
這幾年,大家都感覺到中國房地產的一些變化,前些年城市化以住宅為特點高速地發展,快周轉的行業企業都得到了非??焖俚陌l展。
 
現在隨著城市化的進程變慢,國家宏觀政策的調控,大家開始關注存量資產,因為在過去十幾年的發展中,包括很多做商業的同行,限于環境可能都是在用住宅銷售維持商業持有,沒有想過商業以后怎么退出。
 
住宅要快周轉,商業需不需要快周轉呢?
 
先不說“快”字,我們拿到一個存量資產,在過去十幾年確實沒有資金壓力,未來這么大的存量資產在資產負債表,現在又強調去杠桿,確實帶給大家一些新的思考。
 
過去幾年,大家非常頻繁地看到“證券化”這個詞,它其實是產生穩定現金流的物業的一種退出渠道。
 
目前而言,國內的證券化剛剛起步,只是一千多億的規模,現在存量資產上萬億,這對大家來說是一個起點。
 
我們在思考證券化,包括在跟資本市場對接時,都會面臨一個問題,他們要什么東西?他們要的東西是不是能給他們帶來持續的投資價值?他們的價值能不能實現?
 
今天我想帶著這些問題跟大家一起來探討。
 
購物中心的價值產生是這樣的一個過程:土地獲取、設計、審批、開發建設、招商推廣、運營管理、退出。這個過程從低到高。
 
現在機構投資人對我們的購物中心的管理和未來發展看不太懂,所以從資產配置的角度來講還比較低。站在未來證券化這個大舞臺,這么大的體量,面對機構投資人以及各種投資人,怎么解決這些問題?怎么以退為始?
 
站在這個角度來看資產管理和資本管理,資產管理下接運營上接資本,才能把我們這個“退”做好。
 
商業地產的投資回報有兩塊,一是經營收益,二是資本收益。
 
經營收益NOI是經營收入減經營成本,資本收益是期末價值減去初始價值,資產價值是用NOI除以Cap Rate與NOI增長率的差值。要考慮這個行業特別的風險溢價能給到的資本化率。
 
縱觀美國從1983年到現在商業地產價值的變化,可以看到2008年以后,資本化率持續的下降,NOI經營收益同步增長,導致商業地產的價值非常陡地增長,現在達到歷史新高了。
 
其實商業地產有好幾類,購物中心是其中的一類,公寓的資本化率是最低的,接下來是辦公,零售其次,資本化率最高的是酒店。資本化率越低,證明同樣的NOI,估值會更高。
 
為什么會有這樣的曲線和排列?其實跟各類資產的經營屬性有關。其中可以看到幾個關鍵的指標,像辦公樓比較簡單,地理位置好,購物中心還有一個很重要的是運營管理水平,酒店也要看運營管理水平。接下來其他的幾個指標,比如租期、維保費用、管理的復雜度還有毛利率也有一些變化。
 
Cap Rate為什么會有這樣的不同?我覺得管理的復雜度在里面占據很重要的因素。新加坡CRCT的資產是國內的一些購物中心,它的歷史分紅率大概在5.5到7.6%之間,這個數是不差的,因為考慮到國內資產去海外發REITs有稅,還有匯率風險。
 
現在國內也發行一些類REITs產品,優先級收益在4%-7%,光看收益,國內購物中心還是非常不錯的。
 
剛才開篇講了投資人關注的很多問題,這些問題其實也影響投資人對我們這個產業的回報要求。你的風險系數有多高?我要投你的話,你要給我多少回報率?其中流動性風險非常關鍵,很多企業并不是因為虧損而倒閉,而是因為流動性出了問題。
 
現在國內的商業地產面臨一個比較大的流動性問題是,我們沒有公募退出的渠道,我們只能尋求大宗交易去退出。后者的難度可想而知。再有,管理比較復雜,專業化、合格的管理人比較缺乏,如果一個人買了一個資產,只能依賴于現有的管理方,這也給流動性造成一定的壓力。
 
第二,信息不對稱。因為沒有太多的公募,沒有太多需要公開披露的,沒有太多歷史的數據,所有的交易包括大量的運營數據都是在各自手里,這個行業不太透明,外面的投資人看不懂。行業中介還不夠多,不夠專業。因為往往是行業中介以及行業協會在做這些事情,統領會員單位分享行業數據,這樣我們的數據才會越來越全,同時有一些數據可以面向對這個行業有興趣的投資人,來提高這個行業的透明度。
 
第三,市場風險。競爭很激烈,供應很多,這個競爭不僅是同行之間的競爭,也有來自線上的競爭,這些風險影響著整個行業的投資吸引力。證券化的市場很大,只有把這個大蛋糕做大,才會產生應有的份額。如何把這個蛋糕做大?從行業的角度來講,要降低行業的風險,提高行業的投資吸引力。
 
印力從誕生之初到現在一直在做這個事情,合作的伙伴包括早期的凱德,現在作為萬科的商業地產投資和運營平臺。印力作為一個資產管理人一直跟機構投資人在打交道,所以在這個過程中積累了非常多資產管理和資本管理的經驗,也形成了投融管退的全產業鏈。
 
我們在運營端十幾年的發展積累了非常多的資源和系統,包括很多代表性的項目,也幫助我們跟資本市場去對接,以及提高資本管理水平。
 
2010年印力做了中國第一支零售地產的私募基金,去年把旗下非常好的資產深圳深國投廣場做了一個CMBS,項目發行規模將近38億元。
 
這個行業別人看不懂,對指標也不太了解。
 
首先是行業大概得有一個統一標準,我們怎樣評估一個資產,怎樣用資管的語言去規范我們的運營。我們在去年上半年出了一個《資產管理統一語言》,下半年出了《資產管理操作指引1.0》,我們希望通過自身開始去規范這些操作,首先把語言統一。我們自己可能看得很嗨,但是外部人看不懂,怎么讓內外對接?怎樣把有形的資產傳達到無形的價值上面去?
 
借這個機會,希望與同行一起把這個市場做大,大家都有好的資產運營經驗,也希望在未來過程中一起提升我們行業的資產管理水平,一起去加強跟資本市場的對接。
 

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