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未來十年是商業地產的黃金十年

中國真正做得好的商業地產商還是屈指可數,商業地產這個行業長期發展還有很大成長空間。但從短期來看,商業地產行業發展并不樂觀,行業需要走向更加健康、穩健、更可持續的發展軌道。
 
如果說過去黃金10年更多是指住宅的話,那么未來10年將是中國商業地產的黃金10年。但說到當前商業地產的發展現狀,許華芳認為:“中國真正做得好的商業地產商還是屈指可數,寶龍自身做了十多年,也感覺有很多不足,但商業地產領域要找比寶龍做得好的也找不到幾家。整個行業處于第一梯隊的也就萬達、華潤、中糧、凱德、龍湖等數得過的幾家企業,從這個意義上來講,商業地產這個行業長期發展還有很大成長空間。但從短期來看,商業地產行業發展并不樂觀,行業需要走向更加健康、穩健、更可持續的發展軌道。”
 
模式之淺
 
2014年中國商業地產會有系統風險,可能要洗牌。為什么呢?因為這兩年中央大力度調控住宅,很多開發商都往商業地產跑,也不管城市能否消化,整個行業過量開發,這本身就有一個“算賬”的過程。其次,很多住宅開發商用做住宅的理念做商業地產,比如先建好再招商,而對于專業的商業地產開發商,更多是用住宅銷售收入現金流覆蓋開發成本,最后賺個自持物業,這是個很好的結果,但如果整個行業都這樣簡單思考的話,商業地產就可能被搞亂,而最關鍵的運營、資產經營可能就很難快速做出來。
 
成本偏高
 
與國外相比,中國商業地產整體融資成本稍高,行業中融資成本都在8%~9%,雖然毛利潤較高,但管理費用、稅收等扣掉后,最終的凈利潤會降低。相對而言,國外回報率可能4點多,但融資成本只有2點多,整體而言,商業地產發展整體成本偏高,作為重資金屬性的商業地產行業,較高的成本就很難支持商業地產的快速發展。
 
管制稍松
 
在中國做商業地產有幾點很難,一是人才很缺乏,二是市場規范性缺乏,商業地產企業盲目擴張缺乏相應的管制和宏觀調控,許華芳坦言,他去澳大利亞參觀了最大房地產商西田,交流了3、4天,很難想象,一個人口2千多萬的地方,能產生一個全球最強的商業地產商,西田有一個工廠在麥格理市,這個商城做了二十幾年,服務20多萬人,20多年后的今天還是這個購物中心,每7、8年就擴張2萬平米,基本能滿足本地的需求,更驚奇的是,如果有新的競爭對手來,西田可以直接寫信給政府投訴,說我早幫你算好賬了,不適合有新的競爭對手了,競爭環境很健康。但在中國競爭環境中,今天政府某些機構與A簽訂協議三年內不招新的,但可能6個月后就招一個B,中國人做很多生意都是惡性競爭,動不動就一哄而上。
 
競爭太烈
 
雖然在整體環境不容樂觀背景下,單一城市、區域的商業地產卻表現出巨大的分化,競爭結果會非常慘烈,大批同類型中小型商業地產將面臨淘汰,未來中國商業地產很有可能出現這樣一種情況,即在一個大片區中只有有限的幾個購物中心,比如3~5個,且第1名1個月的銷售額會等于第2、3、4名的銷售額總和。第1名可能賺了整個片區的40%~50%,第2、3、4名占了40%,然后剩下5~6名可能就賺一點點,或是就會虧錢退市。比如在上海奉賢方圓3公里就有3個超市,大潤發超市1個月銷售額等于第2、3、4名的銷售總和,商業地產做成功了很好,做不成功就會被淘汰。
 
行業危機重重,未來商業地產還會有很多變量的東西,比如同質化的沖擊、電商的沖擊、新興商業模式的沖擊等。但寶龍還是非??春弥袊虡I地產、看好城市化進程、看好中產階段的持續崛起,寶龍要做的就是洞察趨勢與戰略管理變革。

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