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商場招商策劃公司

購物中心是為商業經營而開發的地產類型,因此購物中心主要服務的人群是
經營者和消費者。商業經營的業態和業種經過上百年的發展已經形成自身運作的
律,購物中心的規劃要為經營者服務那就必須符合經營者的需符合經
營者所經營的業態業種的需要譬如經營建材的商家對于荷載的要求要比超市高
很多、大型超市的卸貨平臺比大型百貨的卸貨平臺要求更高、家電專業大賣場的
用電量要比其他的業態來得更高、影院和自助式KTV要有獨立的人流動線等。
業種過度到業態經歷了幾百年的時間,因此這些商業業種、業態的選址條件
和商務條件也是經過實踐證明是合理的,但是在國內的購物中心的開發過程里面
還是大量出現不尊重現實不尊重經營者需要的建筑規劃,譬如規模遠遠超過市場
需求、承重達不到要求、柱距太小、層高不夠、經營場所偏低、消防達不到要求、
公共空間不足、水電荷載不足、動線混亂、停車場偏小等等現象
由于商業建筑存在如此諸多不足因此給招商團隊和顧問公司帶來極大的困
難,即使是商家進駐也由于建筑規劃上的不合理造成經營困難,即使勉強開業也
消費者的消費很大的困擾
這些現象造成的原因是由于日前的購物中心的開發商缺乏相應的商業建筑
現劃的經驗所造成的,建筑規劃設計公司沒有進行系統化的市場調查而進行閉門
造車,開發商或者是以住宅的開發理念進行商業建筑的指導規劃或者是模仿,
沒有對商業的運作規律進行深入的研究,沒有商業地產開發經驗的開發商加上沒
有商業建筑規劃經驗的規劃設計公司完成的規劃設計背離市場的需求,忽視經營
者的客觀需要造成的結果當然就是經營者和消費者都不買賬,一個失敗的商業項
日猶如城市的昂貴的傷疤
筆者作為一個商業地產從業者,從事大型綜合商業項日的銷售、招商、經營
管理方面的工作,在項日運作的過程中發現日前商業地產的開發在開發的源頭即
規劃階段對將來運營的重要性,因此對商業建筑規劃進行專項的研究。以下的總
結均來源于自身多年實踐經驗的總結和歸納。以下對于購物中心建筑規劃任務指
書的相關要素的整理成文與業內相關人士探討,拋磚引玉
為了便于說明購物中心建筑規劃這個復雜問題的清晰化闡述,下文將假設該
項日投資的可行性研究報告已經獲得通過,土地性質為純商業的前提下(住宅+
商業的符合地產項日的建筑規劃將涉及住宅的項日規劃,那是屬于另外的課題
而且研究成果也比較豐富)
筆者認為購物中心的建筑規劃思路是:項日定位—功能規劃——主力店
次主力店的設置一一業態規劃——輔助、服務功能規劃—各種量化指標的確
定。下面將就這個思路進行論述
項目定位
先確定項日的定位,這個定位是整個項日的靈魂,也是項日規劃的核心。項
日的定位決定了項日的產品和服務的內容和檔次。定位這個環節要解決的問題是
項日的主題和形象,一個綜合性的購物中心和一個社區型的購物中心在其經營內
容和服務水平是完全不一樣的:一個以年輕人為主題的購物中心同一個家庭型的
購物中心它們的招商對象和功能配比也是有很大差異的
項目功能規劃
明確了項日的定位之后進行項日整理的功能規劃。購物中心的功能規劃包括
經營功能和服務功能的規劃。經營功能是指購物、餐飲、娛樂、休閑、運動、旅
游、游樂等。一些大型的購物中心甚至包含了酒店和辦公的功
服務功能包括:洗手間、上下水、項日形象展示、通風、采光、制冷、客戶
服務、管理辦公、室內室外交通(停車場、車行道、人行通道、消防通道、)
指示系統……我們分析國內外中國購物中心發現每個項日經營功能和服務功能
的內容以及相應的比例都有所差異,雖然購物、餐飲、娛樂的比例最高,這是因
為購物中心的主題就是購物。但是購物中心的特點是全業態、全齡層、全天候的
種復合業態,它滿足消費者吃、喝、玩、樂、游、購、娛等方面的需要,不僅
僅只是局限在購物、餐飲、娛樂這三方面的需要。購物中心是服務于經營者和
消費者的,而經營者服務的對象也是消費者,因此購物中心的功能設置是針對其
輻射范圍內的消費者面言的,因此購物中心的功能還是要根據消費者的需要而進
行調整的,只不過日前購物者在購物、餐飲、娛樂方面的需求教旺盛而已。隨著
時間的推移,經濟的發展,消費者在旅游、游樂、文化、運動等方面的需求會
逐漸增加
購物中心整體的功能規劃出來之
層平面功能規劃。購物中心的樓層數
的平面功能要主題明確。百貨的樓
的時候就能夠方便地找到需要的商品
起受起
中心樓層垂直功能規劃和樓
據土地的容積率進行合理的規劃。樓
的主題十分清晰,這樣消費者在購物
購物中心應該借鑒百貨的樓層規劃
主力店次主力店的規劃
完成項日的功能規劃整個項日的框架已經搭建完畢,接著就是主力店和次主
力店的規劃,規劃的內容包括主力店、次主力店的業態、位置、面積。主力店和
次主力店有較強的聚客能力,輻射能力強,能夠吸引大量的客流,較長時間的租
賃期,因此能夠給購物中心帶來穩定的人流量和穩定的租金收入。因為主力
力店對購物中心的經營有如此多的好處,因此這些商家能夠支付的租金較低
因此給予主力店的和次主力店的租賃時間不能太長(萬達王健林認為不應該超過
20年),出租的場地不能超過其實際經營需要。主力店。次主力店因為有較強
的品牌價值因此即使在非黃金地段也能有較強的盈利能力因此不能將購物中心
內部最好的位置預留給主力店。主力店的選址和對建筑物都有一定的要求,譬如
百貨和超市對建筑物的層高要求是5米甚至65米。影響層高的因素很多,如營
業廳面積大小、平面形狀、客流量多少、結構形式、空間比例、生活習慣、采光
照明條件、自然通風的組織、空調設備與消防設施的設置等。一般底層的層高為
6米以上。主力店一般會占用多個樓層,這樣可以主力店可以與各個樓層的客源
動起來。我曾見過一個購物中心規劃將一半的面積出租給一個主力商家,并且
規劃讓這個商家有獨立的停車場,并且只有一個位于一樓的出入口。開發商這么
做無疑是在給他人做嫁衣。次主力店雖然規模、影響力沒有主力店的大但是在市
場上也有一定的號召力,可以根據次主力店的的業態放置于不同樓層的不同方
填補主力店的空白,帶動高樓層的人流
業態規劃
于主力店、次主力店、獨立店三者之間的關系,寶龍集團曾經有一個非常
生動的比喻:“主力店是恒星,圍繞主力店周邊運行是小行星般的次主力店
品牌店
獨立店是購物中心內部數量最多的店型也是購物中心盈利最多的部分。眾多
的獨立店分布在主力店和次主力店周邊,需要進行良好的業態規劃才能符合項日
的樓層平面功能規劃,與主力店、次主力店溝通一個富有引力的商業空間。
獨立店的面積小的有二三十平方米,大的幾百平方米、上千平方米,大小不
眾多零散的獨立店主要以專賣店、專業店的形式出現在主力店、次主力店的
周邊需要通過有機的業態、業種的規劃加以整合,充分利用業態業種之間的相互
關聯,讓業態、業種互動,共享有限的人流量,避免死角,促進消費者的順帶性
消費,實現商業每寸空間的最大價值
輔助、服務功能規劃
購物中心作為經營者的經營場所主要是為消費者服務,消費者在項日內部行
走的感受是否良性最終體現在購買行為上,因此消費者是用消費行為來對購物中
心的規劃設計進行投票的
自此我們已經分析了一個購物中心經營面積的規劃,但是公共空間的規劃還
需要進一步細化
個購物中心的正常運作還需要一些配套設施,這些配套設施包括中庭、垂
直電梯、自動手扶梯、地面停車場和地下停車位、照明、洗手間、儲藏間、卸
平臺、景觀廣場等。這些公共設施提供的規格、數量與整個項日的定位相關
各種量化指標的確定
上面介紹的項日建筑規劃的思路,但是要進行項日具體的規劃還需要有具體
數宇這樣規劃設計師才能將思路通過圖紙表現出來
百貨、超市要有多大的面積?
購物中心內部需要多少部垂直電梯多少部自動手扶梯、電梯的規格?
購物中心需要多少個衛生間?衛生間面積多大?
A、商業業態配比
1、購物類業態的面積及其占比
2、游樂類業態
及其占比
3、娛樂類業態的面積及其占比
4、餐飲類業態的面積及其占比
5、其它可能產生的業態面積及其占比
B、主力店、次主力店及獨立店的占比
I、項日中主力店(百貨、超市、電器賣場、家居賣場、游樂園等)的面積及占
2、項日中次主力店(主題百貨、精品超市、影院、美食城、電玩中心、大型專
賣店等)的面積及占比
3、項日
店的面積及占比
各個業態中主次店的占比
1、購物類業態中主力店的占比、次主力店的占比
2、餐飲類液態的主力店的占比、次主力店的占比
娛樂休閑業態的主力店的占比、次主力店的占比
4、游樂業態的主力店占比
D、業態分布規劃
1、主力店分布狀況(樓層、位置)
次主力店分布狀況(樓層、位置)
E、項日的空間規劃(主要源自于主力店、次主力店的經營需求)
1、項日的樓層層數規劃建議
3、項日的樓層承重規劃建議
4、項日各樓層柱間距規劃建議
F、商業產品戶型配比(以利于經營且利于銷售為主要權衡標準
1、主力店合理面積及數量規劃建議
2、次主力合理店面積及數量規劃建議
獨立店面寬進深(商鋪戶型)規劃建議
4、獨立店數量規劃建議
G、商業功能配套規劃
1、電梯電扶梯數量及位置
背景視訊、背景音樂規劃建議
3、照明規劃建議
4、停車位、停車場規劃建議
5、中庭大小、區位規劃建議
6、活動演藝區規劃建議
休憩區休憩設施規劃建議
8、洗手間規劃建議
人流動線規劃建議
10、物流動線規劃、理貨區規劃建議
1、項日的強電系統容量、區域布置的合理規劃(從運營合理性出發)
2、項日及各業態區域的用電量需求規劃建議
各業態區域的空調系統規劃建議
4、貨梯、客梯規格建議
5、項日給水、排水的商業需求規劃建議
6、項日弱點的商業需求規劃建議
I、商業建筑規劃
1、商業外立面建筑風格建議
2、室內景觀、小品綠化規劃建議
3、戶外廣告位規劃
5、戶外照明、夜景工程規劃建議
要確定主力店、次主力店、獨立店的面積、占比,需要進行大量的市場調查
商場招商策劃公司

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作為商業項目綜合服務提供商,中宏成大的服務領域涉及商業項目的前期市場調研、項目策劃定位、招商策劃執行、運營籌備實施等全程式托管服務。
公司以專業化的招商優勢為基礎,依托靈活互動的資源平臺,一面整合市場資源、公關資源、渠道資源等內部資源,為服務客戶創造商業價值最大化。

北京中宏成大商業管理顧問有限公司,依靠專業的視角和優質的服務,秉承“專業塑造品牌、服務創造價值”的企業理念,潛心為客戶、為市場、為社會,創造協同共贏的豐厚價值。
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